Membeli lahan mentah atau tanah kavling pedesaan yang belum bersertifikat sering kali menjadi pilihan menarik bagi investor karena harganya yang jauh di bawah pasaran tanah bersertifikat hak milik. Pihak penjual biasanya hanya menyodorkan dokumen lawas berupa surat girik, kekitir, petok D, atau bukti pembayaran pajak hasil bumi era kolonial. Masalah serius baru timbul ketika pembeli mendatangi kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan meminta agar transaksi tersebut langsung dituangkan dalam Akta Jual Beli (AJB) resmi. Terkait transaksi jual beli tanah girik belum shm peran notaris dan PPAT dibatasi oleh koridor hukum pertanahan yang sangat ketat guna melindungi para pihak dari sengketa kepemilikan semu.
Banyak masyarakat belum menyadari bahwa girik atau petok D sama sekali bukan bukti kepemilikan hak atas tanah. Surat girik pada kedudukan aslinya hanyalah tanda bukti pembayaran pajak bumi pada masa lampau.
Membayar pajak tanah tidak serta-merta membuktikan bahwa pembayar adalah pemilik sah tanah tersebut di mata undang-undang.
Kekeliruan Menganggap Girik Sebagai Bukti Hak Milik Mutlak
Dalam tatanan Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960, bukti kepemilikan mutlak dan terkuat atas sebidang tanah hanya berupa sertifikat yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Tanah girik diklasifikasikan sebagai tanah bekas hak milik adat yang riwayat kepemilikannya belum pernah dibukukan dalam pendaftaran tanah nasional.
Risiko terbesar dalam transaksi tanah girik adalah ketiadaan batas bidang yang presisi dan tingginya potensi klaim sepihak. Dokumen girik tidak memuat surat ukur modern dengan titik koordinat satelit.
Luas tanah yang tertera pada girik sering kali hanya taksiran kasar zaman dahulu yang berbeda puluhan meter persegi dengan kondisi fisik di lapangan.
Lebih berbahaya lagi, satu nomor girik di buku desa kerap kali telah dipecah atau dihibahkan secara lisan kepada beberapa anak turunannya tanpa ada pencatatan mutasi di buku induk kelurahan. Jika pembeli tidak cermat memeriksa buku C desa, risiko terseret sengketa waris antar-keluarga penjual menjadi tak terhindarkan.
Larangan Pembuatan AJB dan Batas Yuridis Akta Notaris Pengikatan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah secara tegas melarang PPAT membuat Akta Jual Beli atas tanah yang belum terdaftar atau belum bersertifikat hak milik. PPAT hanya berwenang meresmikan AJB jika objek tanah telah memiliki sertifikat hak atas tanah yang sah dan telah lolos uji pengecekan di kantor pertanahan.
Oleh karena itu, ketika berhadapan dengan tanah girik, PPAT tidak bisa langsung menerbitkan AJB pemindahan hak. Peran yang dapat diambil beralih pada kapasitas notaris melalui pembuatan Akta Pengikatan Jual Beli (PPJB) bersyarat atau Perjanjian Pelepasan Hak dengan Ganti Rugi secara notariil.
Akta notaris ini mengikat janji perdata antara penjual dan pembeli bahwa penjual melepaskan penguasaan fisik tanah kepada pembeli, serta menyerahkan seluruh warkah riwayat tanah asli kepada pihak pembeli.
Notaris akan mewajibkan penjual melampirkan tiga dokumen pokok dari kantor kelurahan setempat, yaitu Surat Keterangan Riwayat Tanah yang merinci alur peralihan kepemilikan sejak awal, Surat Keterangan Tidak Sengketa dari lurah atau kepala desa, serta Surat Keterangan Tanah Tidak Pernah Dijadikan Agunan Utang.
Dokumen kelurahan tersebut bertindak sebagai warkah alas hak yang menjadi fondasi utama dalam proses sertifikasi perdana di kantor pertanahan.
Jembatan Hukum Menuju Sertifikasi Hak Milik Pertama Kali di BPN
Setelah akta perikatan dan pelepasan hak ditandatangani di hadapan notaris, tugas berikutnya adalah mengajukan permohonan pendaftaran tanah untuk pertama kali (konversi pengakuan hak) ke Kantor Pertanahan setempat. Pembeli yang kini menguasai fisik tanah bertindak sebagai pemohon penerbitan Sertifikat Hak Milik (SHM) perdana.
Proses konversi ini melewati serangkaian tahapan pembuktian yang ketat di tingkat dinas. BPN akan menerjunkan tim pengukuran untuk memetakan koordinat batas fisik bidang, dilanjutkan dengan pengumuman data fisik dan data yuridis di kantor kelurahan dan kantor pertanahan selama kurun waktu tertentu.
Pengumuman publik ini bertujuan memberikan ruang bagi pihak ketiga yang mungkin merasa memiliki hak atas tanah tersebut untuk mengajukan sanggahan secara sah.
Jika masa pengumuman terlewati tanpa adanya sanggahan dari pihak mana pun, Kepala Kantor Pertanahan menerbitkan Surat Keputusan Pemberian Hak, yang kemudian dibukukan ke dalam buku tanah dan diterbitkan selembar Sertifikat Hak Milik resmi atas nama pembeli.
Membeli tanah adat tanpa pendampingan hukum yang matang bagaikan berjalan di atas ladang sengketa. Kantor kami siap mendampingi verifikasi warkah desa, penyusunan akta pelepasan hak notariil, hingga pengawalan proses permohonan sertifikat hak milik pertama kali di kantor pertanahan.
Pastikan rencana investasi tanah adat Anda memiliki kepastian hukum yang kuat sejak hari pertama transaksi. Diskusikan legalitas berkas girik Anda melalui layanan pendampingan sertifikasi Jasa Notaris atau hubungi kantor kami langsung via konsultasi resmi WhatsApp untuk pemeriksaan riwayat warkah desa yang aman dan berkekuatan hukum tetap.
