Banyak pengusaha dan investor properti memiliki notaris langganan di kota tempat tinggal mereka yang sudah dipercaya menangani berbagai urusan legalitas perusahaan selama bertahun-tahun. Ketika investor tersebut membeli sebidang tanah kavling atau vila peristirahatan di luar kota atau luar provinsi, mereka kerap meminta notaris langganannya tersebut untuk langsung membuatkan Akta Jual Beli (AJB) dan mengurus sertifikatnya. Niat praktis ini sering kali terbentur penolakan tegas dari sang notaris sendiri. Persoalan mengenai batas wilayah kerja notaris dan ppat beda daerah merupakan aturan kompetensi relatif yang mengikat secara ketat dan tidak boleh dilanggar demi hukum.
Masyarakat umum sering mencampuradukkan jabatan Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) seolah-olah keduanya adalah satu entitas yang sama persis.
Meskipun dua jabatan ini kerap diemban oleh satu orang yang sama, yurisdiksi kewenangan daerah kerjanya diatur oleh dua undang-undang yang sangat berbeda.
Kekeliruan Menyamakan Wilayah Jabatan Notaris dengan Daerah Kerja PPAT
Kekeliruan mendasar berawal dari ketidakpahaman mengenai letak objek perjanjian dan wewenang pejabat yang mengesahkannya. Seseorang yang menjabat sebagai notaris memang berwenang membuat akta perikatan perdata umum, seperti perjanjian utang piutang, pendirian PT, atau perjanjian sewa menyewa.
Namun, begitu perbuatan hukum tersebut menyangkut peralihan hak atas tanah dan bangunan, kewenangan tersebut berpindah secara eksklusif ke tangan PPAT.
PPAT adalah pejabat umum yang diangkat secara khusus oleh Menteri ATR/Kepala BPN dengan daerah kerja yang dibatasi secara kaku berdasarkan yurisdiksi kantor pertanahan.
Patokan utama kewenangan PPAT bukanlah tempat tinggal penjual, bukan domisili pembeli, dan bukan pula kota tempat kantor notaris berada.
Patokan mutlaknya adalah lokasi fisik di mana bidang tanah tersebut terhampar di atas bumi.
Perbedaan Yuridis Wilayah Kerja Notaris dan PPAT Menurut Regulasi
Kontras yuridis antara yurisdiksi jabatan Notaris dan PPAT diatur dalam dua regulasi pokok pertanahan dan kenotariatan:
| Parameter Kewenangan | Notaris (UU Jabatan Notaris No. 2/2014) | PPAT (PP No. 37/1998 jo PP No. 24/2016) |
|---|---|---|
| Dasar Pengangkatan | Keputusan Menteri Hukum dan HAM RI | Keputusan Menteri ATR / Kepala BPN RI |
| Wilayah Kerja Jabatan | Satu Wilayah Provinsi Penuh | Satu Daerah Kerja Kabupaten atau Kota |
| Objek Kewenangan | Akta perdata umum, perjanjian, akta PT | 8 Akta peralihan dan pembebanan tanah |
| Keterikatan Letak Fisik | Bebas, sepanjang penandatanganan di provinsinya | Terikat mutlak pada letak fisik objek tanah |
Sebagai gambaran nyata: seorang notaris yang berkantor di Kota Surabaya memiliki wilayah kerja kenotariatan yang meliputi seluruh Provinsi Jawa Timur. Ia berhak membuat akta perjanjian perdata di mana pun di wilayah Jawa Timur.
Namun, jika orang yang sama juga menjabat sebagai PPAT dengan formasi daerah kerja Kota Surabaya, ia hanya berwenang membuat Akta Jual Beli atas tanah yang letaknya berada di dalam wilayah administratif Kota Surabaya.
Jika tanah yang dibeli kliennya terletak di Kabupaten Sidoarjo atau Kabupaten Pasuruan, maka PPAT Kota Surabaya sama sekali tidak berwenang meresmikan AJB atas tanah tersebut.
Konsekuensi Fatal Pembuatan Akta Tanah Melanggar Yurisdiksi Wilayah
Pelanggaran terhadap batas wilayah kerja PPAT membawa akibat hukum yang sangat fatal bagi kelangsungan kepemilikan tanah pembeli. Berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan pertanahan, akta tanah yang dibuat oleh PPAT di luar daerah kerjanya adalah batal demi hukum (van rechtswege nietig).
Kantor Pertanahan (Kantah) setempat dipastikan akan langsung menolak berkas permohonan pendaftaran balik nama yang diajukan dengan akta cacat yurisdiksi tersebut.
Sertifikat tanah tidak akan pernah bisa dibaliknamakan ke atas nama pembeli.
Lebih parah lagi, akta yang dinyatakan batal demi hukum hanya memiliki kekuatan pembuktian setara dengan surat di bawah tangan, sehingga posisi pembeli menjadi sangat lemah jika penjual berniat membatalkan transaksi secara sepihak.
Bagi PPAT yang nekat menandatangani akta di luar wilayah kerjanya, sanksi tegas menanti berupa sanksi administratif teguran tertulis, pemberhentian sementara, hingga pencabutan izin formasi jabatan PPAT secara permanen oleh kementerian terkait.
Menangani transaksi properti di berbagai kota menuntut pemahaman jaringan kerja sama antar-pejabat pertanahan yang sah dan tertib aturan. Kantor kami siap membantu memeriksa warkah tanah Anda dan mengoordinasikan transaksi dengan rekanan PPAT resmi yang berwenang di daerah tempat objek tanah berada.
Pastikan akta tanah properti Anda dibuat oleh PPAT yang memiliki yurisdiksi resmi agar kepemilikan Anda sah dan berkekuatan hukum tetap. Konsultasikan yurisdiksi transaksi properti luar kota Anda bersama layanan pertanahan terpadu Jasa Notaris atau hubungi kantor kami langsung melalui layanan konsultasi WhatsApp resmi untuk pemeriksaan yurisdiksi akta yang aman dan terpercaya.
